禹洲地產(1628.HK):十周年或迎特別派息?股東持續增持露端倪

原標題:禹洲地產(1628.HK):十周年或迎特別派息?股東持續增持露端倪

作者:格隆彙·吳YS

最近,地產公司密集公布上半年銷售端成績單。其中,禹洲地產於7月2日公布la前6月銷售數據,業績數據好於市場預期。疊加內房股板塊回暖支撐,公司股也呈現持續上揚,進入6月份至今,公司股價累計漲幅超過10%跑贏大盤,同期恒生中國內地地產指數漲幅為8%,恒生指數漲幅為4%。

公司公告顯示,2019年前六個月,禹洲地產實現累計銷售金額為人民幣284.74億元,較去年同期增長32.47%;累計銷售麵積為185.3萬平方米;平均銷售價格為每平方米人民幣1.54萬元。禹洲地產2019年以來基本麵發展保持穩定良好態勢,有望刺激資金對公司持續關注。

同時,今年為公司上市10周年以及創立25周年,公司也為此做出la重點宣傳,按照香港地產上市企業過去習慣,市場預期公司具有十分大可能性於今年進行特別股息派發,所以中報係否會對此披露也引起廣大投資者關注。下麵進一步看看公司近期變化及舉措。

成長性行業領先,充裕土儲支撐長期增長

2019年,禹洲地產上半年合約銷售增速達到32.5%,這一增速超過市場預期。2018年以來,行業輪動十分明顯,就以內房股前三大龍頭(碧桂園、恒大、萬科)而言,碧桂園及恒大上半年銷售業績已進入負增長。對比之下,禹洲銷售業績增速保持30%以上,處於行業領先,成長性正持續釋放。

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根據喺港上市嘅內地房地產企業公布嘅2019年上半年合約銷售額增速排名,禹洲為行業top14。可以看到增速TOP20中嘅建業、中國奧園、世茂、遠洋等等,都係過去市場最為喜愛嘅標嘅,主要源於企業持續釋放出較高增長性。同時,禹洲憑借穩定嘅高成長有望受益於內房股板塊嘅資金輪動。

地產企業成長性嘅釋放途徑主要通過“土地儲備 — 銷售 — 利潤”嘅方式,所以土儲成為公司成長能否持續嘅源動力。

從公司土地儲備上看,自2016年總部搬遷至上海以來,禹洲開始全國擴張,並重點深耕多個核心城市圈,業務重心也從廈門海西區域轉向長三角。截至2018年12月31日,禹洲已深耕六個大都市區,合共28個城市或1738萬平土儲。39.9%嘅土儲位於長三角,23.9%喺環渤海地區,21.6%喺海西經濟區。

市場預計目前公司目前土地儲備貨值接近3000億元,權益超過7成。其中,按土儲貨值計算,一二線城市占比約80%,三四線城市占比約20%。截至2018年年底,公司表示預計2019年可售資源總計為1103億元,其中占比最大嘅為長三角地區,占可售貨值比重為50%。

對比公司上半年合約銷售嘅區域分布,長三角都市圈及海西都市圈為最主要嘅兩大核心區域,銷售額占比分別為69%及15%,這同公司年初推盤計劃相吻合。

由於2019年以來,高階城市嘅市場出現快速回暖,而此趨勢有望喺下半年加強。禹洲地產重倉一二線城市,其中核心城市主要集中喺合肥、廈門、上海、蘇州、南京及杭州等地,所以必定受益於行業周期變動影響,去化效率進一步提高。

2019年,管理層定下670億合約銷售目標,目前完成率已經達到42.5%。上圖可見,公司推盤計劃中,上半年可售資源占比為40%,剩餘60%將於下半年推出。所以喺優質及充裕土地儲備支撐下,公司大概率完成今年銷售目標,並釋放持久嘅成長動力。

銷售嘅成長性得到支撐,投資者下一步必定關注到公司實際嘅利潤層麵上。其中土地成本係影響公司毛利及淨利嘅核心因素。

截至2018年12月31日,土儲總建築麵積達到1738萬平米,平均成本僅僅為4812元/平,遠遠低於1.5萬元/平嘅銷售均價。這主要得益於公司近年以收並購為主要獲取土儲嘅途徑,2018年公司通過收並購獲取嘅土儲占總新增土儲建麵占比達到58%。

禹洲一直係利潤率為考量嘅發展商,今年2018年度業績會上管理層便透露,2019年第一季度新收購嘅項目仍有超過30%毛利率,長遠而言公司將維持高於同業平均3-5%嘅水平。

高盈利必定帶動高派息,高派息必定引起投資者關注,近年禹洲嘅股東層麵也動作頻頻,這些都對公司長期價值造成影響,下麵便來看看。

有望迎來十周年特別息,引大股東持續增持

最近中報期臨近,公司喺6月3日舉行2019年周年股東大會。今年為公司上市10周年以及創立25周年,市場有預期公司或派特別股息。股息收益若持續提升,無疑對市場打la一隻“強心劑”。下麵便詳細看看公司嘅盈利及派息情況。

截至2018年年底,禹洲嘅營業收入約為243.1億元,同比增長12%,年度利潤約為37.3億元,同比增長19%,核心利潤為34.19億元,同比增長17%。公司合約負債規模達到137.5億元,合約從銷售到結轉需要半年至一年,結合2018-2019年銷售端保持30%嘅穩定增速,公司未來嘅利潤釋放具備較強嘅確定性。

禹洲喺保持業績穩定釋放嘅同時,也維持la較高嘅利潤水平。公司通過有策略嘅拿地同高效嘅運營及較強嘅成本控製能力,實現la利潤率持續增長。截至2018年12月31日,公司淨利潤率為15.3%,核心利潤率為14.1%。喺過去2年受行業調控影響嚴重嘅環境下,這一盈利能力達到行業中上水平。

公司2018年全年派息達到31.5港仙每股,同比增長5%,派息率達到36.45%,受到高盈利支撐,公司派息率近年一直維持較高水平。

高盈利、高派息特點也使得公司迎來強大嘅合作夥伴入駐。

2018年8月31日,禹洲地產強勢引入華僑城(亞洲)為重要戰略股東。從2018年年底嘅股權結構上看,林龍安及郭英蘭持56%,林聰輝持0.11%,其他公眾股東持33.99%。而華僑城亞洲持9.9%,為禹洲地產嘅第二大股東。

華僑城亞洲實力並唔簡單,係一個典型嘅」高富帥」。公司主要以“綜合開發+新型城鎮化產業生態圈投資”為發展模式,係其母公司華僑城集團唯一嘅境外上市平台。而華僑城集團還係國務院國資委直接管理嘅大型中央企業。

市場嘅預期都喺資金流動中無所遁形,市場參同者通過資金對企業“投票”,股東也唔例外。華僑城無疑看重禹洲地產作為全國五十強嘅地產商喺房地產開發同商業運營方麵有著諸多優勢,兩家發揮協同效應,同時可以為集團帶來豐厚嘅投資回報。

值得注意嘅係,喺華僑城“押注”禹洲之後,公司嘅大股東也進行la持續增持。

可以看到,大股東林龍安先生喺2018年9月份開始,開始持續增持。進入2019年,增持動作並未減弱,林龍安先生分別喺1月及5月進行增持,持有禹洲股份比增持至目前56.35%。

有時候,投資者由於並未企業管理者,所以看向企業如看向一個黑匣子,但係通過大股東及管理層嘅動作可以看出其中端倪。大股東持續持股意味著其預期公司將獲得更有利嘅發展,而這對公司估值無疑形成la有力支撐。

同時,近期嘅周年特別派息也可能係大股東增持嘅誘因之一。特別派息嘅推出,有望大幅提高目前公司股票嘅股息收益率,而作為管理層及最大股東持續增持嘅舉動也反映la這一預期。

總結

目前禹洲市值176億,PE為4.5倍,2019年預期PE為3.6,PB為0.87倍,估值處於行業中低區間,對比過往及行業仍有估值優勢。

作為一家一直保持成長同利潤平衡嘅企業,公司發展較為穩健。公司下半年推出貨值遠超600億,加上至今287.4億嘅銷售成績,大概率完成今年目標。 受新進戰略股東及大股東增持影響,公司估值受到長期支撐。

公司持續保持公司過往較高派息嘅記錄。而上市十周年嘅特別派息,有望成為下半年估值提升嘅一大誘因。隨著公司業績釋放及股息增長,有望推動公司估值持續提升。

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發表於 分類 財經