物業股嘅柳暗花明:跟著地產喝湯,還是獨立謀發展?

原標題:物業股嘅柳暗花明:跟著地產飲湯,還係獨立謀發展?

近日來,港股嘅物管板塊開始蠢蠢欲動。昨日,港股嘅內地物業股整體大漲,全板塊無一下跌,其中永升生活服務(01995.HK)更係收盤大漲超15%,傲視群雄。

永升生活服務昨日發布公告,預期該集團截至2019年6月30日止6個月嘅未經審核綜合純利(2018年同期:人民幣4120萬元)將較2018年同期增加超過90%。純利增加主要由於:集團物業喺管建築麵積增加以及來自對非業主嘅增值服務及社區增值服務嘅收入增加所致。

市場普遍認為,此次港股物業股嘅普漲係來源於永升生活嘅這則盈喜,讓市場對於物業管理行業嘅中績充滿la諗象。就連投行也來唱好,從中分一杯羹。

高盛近期發表研報普遍上調物業管理股目標價,高盛稱,其覆蓋嘅物管股自今年以來已累升27%,相對同期內房及MSCI中國同期升幅15%及6%,預期板塊股價持續強勁,基於兩點原因,一係受惠2019年堅實業績,以及預期市場普遍對未來數年盈利預測將上調,二係持續擴展至更多領域如商廈、公眾設施及增加增值服務,長遠盈利前景更佳。

無獨有偶,瑞銀亦發表研報指,首次覆蓋中國物業管理行業,看好行業長期增長以及輕資產嘅商業模式,因其受政策影響較低,提高對行業預測EPS2018-2021年複合增長率至26%。

受到兩家大行嘅鼎力加持,物業股嘅成長邏輯喺哪裏?

物業股緣何頗受青睞?

中國房地產市場從高速發展嘅“黃金時代”已逐步進入平穩增長“白銀時代”。房地產企業紛紛依托於現有資源同業務體係開始戰略轉型,其中物業板塊係發展嘅重點。

物管分拆已成為多數房地產企業轉型之路嘅必然選擇,恰巧物業服務類公司喺香港資本市場正處於投資風口,實力雄厚嘅物業公司欲借助行業發展東風登陸資本市場,通過資本之力拓展更大嘅業務版圖。近兩年,物業管理公司上市潮爆發。

數據顯示,目前喺港股市場上,物業板塊包含16隻個股。按照市值來分,前三大龍頭分別為碧桂園服務(06098.HK)、綠城服務(2869.HK)以及雅生活服務(3319.HK)。受益於中國城鎮化程度唔斷提高,由住宅服務需求增加給中國物業管理行業帶來商機,但物業管理類股轉趨各異,這也同目前嘅運營模式各異有關。

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有意思嘅係,幾乎每一家喺港上市嘅內地物業管理公司背後都站著一家實力雄厚嘅地產公司。例如:碧桂園服務同碧桂園,中海物業同中國海外發展,雅生活服務同雅居樂、綠地,新城悅同新城控股,佳兆業物業同佳兆業集團,永升生活背後則站著旭輝集團。

現有已上市嘅物業服務上市公司大致分為五類:精品物業、第三方承接、雙品牌、社區運營、大股東提供。相較強周期性嘅房地產開發業務,近期資金似乎反而更加青睞於物業服務板塊,穩健嘅現金流使得物業板塊成為投資者最好嘅避險聖地。

截至2018年末,百強物業管理企業嘅管理麵積均值為3718.13萬平方米,較2017年增加17.52%,市場占有率約為38.85%;TOP10物業管理企業嘅管理麵積均值為2.39億平方米,同比增長10.71%,市場占有率約為11.35%,受益於龍頭物管公司嘅上市以及上遊地產開發行業集中度嘅提升,物管行業嘅集中度也處於加速提升過程中。

從港股市場嘅估值體係來看,對於同行業嘅上市公司,企業嘅規模越大,營業收入、利潤越高,往往給予流動性溢價,市盈率相對較高,公司規模同市盈率呈現出明顯嘅正相關關係。

目前 已上市嘅物業管理公司中市盈率最高嘅為永升生活服務(01995.HK),2018 年市盈率 44.2倍(業績高增長)。市值超過 50 億嘅 7 家物業管理公司 2018 年平均市盈率為 29.2X,而這 7 家物業公司對應嘅關聯房地產公司 2018 年平均市盈率僅 6.6X,物業管理公司估值遠遠超過其關聯房企。

當然,談估值亦離唔開業績支撐,而近年來,物業管理行業嘅迅猛發展也確實讓人始料未及。物業管理公司嘅盈利增速大多取決於服務麵積同服務單價嘅上升,以及一些增值服務產生嘅額外收入。一般來說,喺管麵積增長方麵,開發商嘅合約銷售通常需要2-3年才能轉化成物業管理公司能創造收入嘅喺管麵積。所以,物業管理公司未來發展將受益於其相關開發商嘅合約銷售嘅強勁增長;增值服務方麵,如果地產開發商繼續喺2019年實現強勁嘅房地產銷售,這將為物業管理公司嘅增值服務業務提供支持。

當前物業管理市場正處於快速增長嘅黃金發展期,行業集中度將進一步提升,行業龍頭喺市場競爭中嘅優勢愈發明顯。上市物業管理公司喺營業收入、管理麵積、總資產等方麵均得到顯著嘅提升,競爭優勢得到進一步嘅加強。

物業行業需要獨立

唔過,喺迅猛發展嘅物業行業,依然存喺一些弊端。“需要獨立成長”,可能係物業服務公司對未來發展嘅訴求。目前由分拆而來嘅物業服務公司,多數規模嘅增長仍十分依賴母公司。

但今年以來,房地產市場調控堅定實施“一城一策”,主管部門預警提示,為市場過熱苗頭敲響警鍾,多部委表態堅持“房住唔炒”定位,二、三線城市嘅房產需求有所放緩,點樣樣喺未來中國房地產市場進入存量時代後物業行業繼續保持高增速,也係一個需要思考嘅問題。

倘若對物管領域最為基礎嘅營收“物業費”進行剖析,可以發現提升一家物業服務公司營收嘅因素可以來自以下兩個方麵:一係增加喺管麵積;二係提高單位麵積嘅物業管理費。

增加喺管麵積多數時候可以選擇嘅路徑係“並購”或者“外接”,現有嘅好多物業公司都享受著其相關開發商於2016-2017年合約銷售嘅強勁增長所帶來嘅紅利,但喺未來房地產銷售增速逐漸放緩,物業公司嘅利潤導向瞄向la物業管理費嘅提升。

而喺物業管理費提升方麵,普遍嘅觀點係,目前行業仍處於較為粗放嘅狀態,物業管理費喺短時間內好難有大幅度提升,但長期來看也係增長嘅動力。“核心肯定係要提升服務質量。以後(好嘅物業公司)服務會好貴。”有分析師指出。

目前從全球嘅趨勢來看,未來物業管理費走高係必然事件。業內人士表示,鑒於行業特殊性物業管理公司唔太容易出現“彎道超車”嘅黑馬,而更多嘅係,喺這個行業要看到空間嘅價值,要喺基礎服務之外,認識到每一個用戶嘅價值,提升服務質量,增加增值服務種類,從而才可能創造更大嘅利潤空間。

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發表於 分類 財經